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Créditos

La Banca ajusta el crédito hipotecario

A pesar de que los préstamos hipotecarios concedidos por las instituciones financieras han disminuido en los últimos años, las instituciones han iniciado modificaciones de los productos en un esfuerzo por restablecer el comportamiento ventajoso que caracterizó a esta forma de financiación en periodos de crisis, como fue el caso durante la pandemia.

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Las entidades financieras conocen bien los factores que contribuyen al descenso de la colocación de préstamos hipotecarios. En consecuencia, han puesto en marcha tácticas para animar a los posibles clientes a solicitar financiación hipotecaria, ya sea para la autoconstrucción, la adquisición o, en menor medida, para saldar obligaciones, obtener liquidez o realizar reformas, con el fin de evitar la desilusión.

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La banca comercial y los organismos públicos desembolsaron 214.100 créditos hipotecarios por un total de 230.000 millones de pesos durante el primer semestre del año. Esta cifra supone un descenso del 10,3% en volumen de préstamos y del 4,9% en importe real.

El coordinador del Comité Hipotecario de la Asociación de Bancos de México (ABM), Enrique Margain, reconoció que el incremento en el valor de la vivienda y la inflación en el costo de los materiales de construcción, además de un aumento marginal en la tasa de interés promedio de los créditos hipotecarios, son los dos principales factores que impiden a las instituciones expandirse en este tipo de financiamiento.

“En junio de 2022, el tipo de interés medio del crédito hipotecario era del 9,23%; el tipo ponderado es del 10,28% este año”. “El incremento en las tasas de interés de los créditos hipotecarios ha sido insignificante en comparación con el incremento en las tasas de referencia”, explicó Margain.

En este marco, las instituciones financieras han realizado modificaciones a sus ofertas existentes e introducido otras novedosas para tratar de paliar estas consecuencias y compensar parcialmente las caídas en la utilización de esta forma de financiamiento, que representa 19.8 por ciento del saldo total de la banca mexicana en la actualidad.

Ajustes moderados

De acuerdo con Carlos Díaz, director de Nexicrédito, las instituciones financieras no dejan de innovar y desarrollar productos para promover la colocación. Como resultado, el crédito hipotecario ha sufrido algunas modificaciones este año.

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La mayoría de estas modificaciones se refieren a la ampliación del plazo del crédito, que en algunas entidades ha pasado de veinte a veinticinco o treinta años. “Esto puede ampliar la capacidad de pago de una persona y disminuye la cuota mensual del crédito, lo que resulta más cómodo”.

El director general de Creditaria, Juan Kasuga, remarcó que la práctica prevaleciente entre las instituciones financieras es ofrecer créditos hipotecarios a 25 años con mensualidades crecientes; esto significa que, no obstante las escaladas en las tasas de interés, siguen permitiendo pagos equiparables a los plazos al inicio de 2021.

“La banca ha sido muy responsable en la creación de herramientas para sumar a la población que antes no podía obtener financiación“, explicó Kasuga.

Margain, quien también es director ejecutivo de Crédito a Personas Físicas de HSBC México, afirmó que la ampliación del plazo del crédito hipotecario a 25 años en la institución que representa ha ayudado a los acreditados a evitar o incrementar sus pagos mensuales.

“En el caso de HSBC, pasamos a un plazo de 25 años, con un esquema de pagos crecientes, lo que ayudó a la gente a no incrementar su mensualidad”, según Margain.

El directivo de Nexicrédito señaló además que los bancos han abogado por asumir ciertos gastos que antes corrían por cuenta de los clientes, como comisiones, seguros de vida o daños y avalúos de vivienda.

Kasuga señaló que los bancos e instituciones financieras han intentado ampliar sus productos de accesibilidad a la vivienda en respuesta a la pandemia. Estos productos incluyen “Fovissste para todos”, pagos al banco a través de la subcuenta de vivienda, hipotecas verdes, y hay planes para unificar los créditos hipotecarios Infonavit-Fovissste-banca comercial para 2024.

Paulina Prieto, vicepresidenta de Crédito Hipotecario de Scotiabank, abundó sobre la naturaleza evolutiva de este financiamiento al señalar que las instituciones financieras han iniciado programas piloto para evaluar economías mixtas, individuos cuyos ingresos son comprobables y no comprobables (como lo demuestran sus estados de cuenta y gratificaciones, respectivamente).

“El crédito hipotecario aún tiene mucho camino por recorrer en este sentido, porque la realidad es que 80% de la economía en México es informal”, según él.

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