Parece que la preocupación social se ha descuidado en el sector de la vivienda en México. De acuerdo con el Censo de Población y Vivienda 2020, en el país existen 6.1 millones de viviendas desocupadas. Esta alarmante estadística contrasta fuertemente con la idealización generalizada de la propiedad de la vivienda, que obliga a muchas personas a realizar esfuerzos excesivos en su búsqueda.
Desde el año 2000, el importante desarrollo de nuevas viviendas en México ha sido rentable tanto para las empresas inmobiliarias privadas como para la financiación pública. Por otro lado, las condiciones de vida de los deudores hipotecarios se han vuelto más difíciles a nivel social.
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Ante estas circunstancias
El investigador Luis Alberto Salinas Arreortua, del Instituto de Geografía de la UNAM, aconseja reexaminar las políticas de vivienda. Enfatizó la importancia de valorar una vivienda con base en su uso y no en su valor económico.
Esta observación llama la atención sobre la necesidad de reorientar el valor de la vivienda hacia el uso y suscita la pregunta: si esto se hiciera, ¿habría realmente tanta gente sin un lugar donde vivir?
Luis Alberto Salinas Arreortua, que trabaja en el Departamento de Geografía Social de la UNAM, señaló tanto la naturaleza lucrativa de la industria hipotecaria del país como los numerosos retos a los que se enfrenta.
Salinas Arreortua afirmó que los créditos hipotecarios son caros. El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda (Infonavit) cobra comisiones de entre 9 y 10 por ciento, que están a la par de las tasas bancarias. Los créditos hipotecarios son indexados a la Unidad de Medida y Actualización (UMA) por el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste), lo que se traduce en un incremento anual en el monto de la deuda.
De acuerdo con los resultados de la Encuesta Nacional de Vivienda 2020
57.1 por ciento de los 35.3 millones de viviendas de propiedad privada que están siendo ocupadas son propiedades pagadas, 16.4 por ciento son propiedades rentadas, 14.2 por ciento son préstamos de familiares, amigos o patrones, 10.7 por ciento son propias, pero aún están siendo pagadas y 1.7 por ciento se encuentran en alguna otra situación.
El autor del artículo “Financiarización subordinada de la vivienda: el mercado hipotecario de la vivienda social en México” señaló que para que una familia pueda adquirir una vivienda, normalmente requerirá de un crédito hipotecario de una institución financiera o de un fondo público como Infonavit o Fovissste.
Las condiciones de estos préstamos se han modificado. En la década de 1990, el Banco Mundial recomendó a estas instituciones que redujeran su cartera de créditos vencidos e implementaran una tasa de interés más alta para generar más ingresos. Las personas que ganaban tres veces el salario mínimo podían acceder a los préstamos para garantizar su capacidad de hacer frente a los pagos mensuales.
Por lo tanto, aunque el sector hipotecario ha sido rentable para las arcas públicas, ha perjudicado a los particulares y ha provocado un gran número de viviendas vacías. México tenía 6.1 millones de viviendas vacías, según el Censo de Población y Vivienda que se realizó en 2020.
Mercado hipotecario rentable pero tambaleante
Salinas Arreortua descubrió acuerdos de facto entre inmobiliarias para “repartirse” varias regiones. La construcción era controlada por grupos ligados a Homex conocidos como Casas Geo, Sadasi y Beta en Zumpango, Tecámac y Huehuetoca.
Para conservar su negocio y conseguir más financiamiento, algunas empresas constructoras han optado por cotizar en la Bolsa de Valores. En 2019, Casas Geo se declaró en concurso mercantil.
“Financiarización de la vivienda”, el título de su proyecto en curso. La investigadora, que indagó sobre las “consecuencias del proceso de financiarización en la vida cotidiana”, descubrió que los prestatarios de hipotecas suelen tener dudas sobre su elección.
Debido a que pagaban intereses en lugar de capital, no tenían una comprensión clara del verdadero costo de la vivienda o de lo que significaría hacer pagos por ella a lo largo del tiempo, sin que esta información estuviera representada en el crédito.
Según el especialista
México y América Latina defienden el valor de la propiedad privada. La gente quiere tener su propia casa porque es un signo de estabilidad y éxito, y no importa si la casa está en la ciudad o en los suburbios.
Por desgracia, a diario surgen problemas con los préstamos hipotecarios. Muchas personas acaban incumpliendo sus pagos, mudándose con la familia o alquilando en regiones menos remotas y con mejores servicios. Las casas abandonadas abundan en nuestra frontera norte y en el centro del país.
Salinas Arreortua expresó su preocupación de que México haya abandonado sus obligaciones en materia de vivienda social. Aseguró que si su valor de uso fuera más significativo que su valor comercial, habría menos personas viviendo en casas abandonadas y menos personas sin casa.
A los deudores hipotecarios el instructor universitario les recomendó acercarse a fuentes públicas para convertir su deuda de pesos a salarios mínimos (Infonavit) o UMA (FOVISSSTE). A los solicitantes de crédito se les instruyó para que se informaran sobre la deuda hipotecaria.
La investigación indagará cómo la pandemia impactó a esta industria y cómo la pérdida de empleos resultante llevó a una reestructuración de la deuda. Además, se buscará la municipalización de conjuntos habitacionales en municipios periféricos dentro de la región metropolitana del norte del Valle de México.
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