Las mensualidades de los créditos hipotecarios crecieron 48 por ciento en 2019, como resultado de factores como el alza en las tasas de interés, el incremento en el precio de la vivienda, la inflación generalizada y la disminución en el poder adquisitivo de los hogares.
La colocación de créditos se ha desacelerado, pero la inflación ha incrementado el monto, lo que afecta a los trabajadores de menores ingresos y los hace desprotegidos, de acuerdo con Enrique Margain Pitman, director ejecutivo de créditos a personas físicas de HSBC México y coordinador del Comité Hipotecario de la Asociación de Bancos de México (ABM).
El directivo hizo una investigación y descubrió que las mensualidades de la hipoteca para una residencia con un valor promedio de 1 millón 71 mil pesos y una tasa ponderada de 10.4 por ciento resultaban en un total de 9 mil 201 pesos. Esta información fue descubierta en marzo de 2019.
Cuatro años después
En el mismo mes de 2023, la vivienda cuesta en promedio un millón 601 mil pesos. Esto deriva en mensualidades hipotecarias de hasta 13 mil 625 pesos a una tasa de interés ponderada de 10.25 por ciento, es decir, 48 por ciento más que los valores previos a la pandemia.
“El incremento en los materiales, el incremento en el financiamiento a los desarrolladores, que terminan impactando en el costo de la vivienda y en las tasas de interés, lo que han provocado es que la mensualidad para la gente haya incrementado lo que tiene que poner de enganche, provoca que mucha gente se desinscriba, sobre todo en el segmento de menores ingresos, por eso vemos caídas en las colocaciones”, dijo. “La razón por la que vemos caídas en las colocaciones se debe a estos factores”.
Margain mencionó que la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) reveló que el Infonavit, Fovissste y los bancos colocaron 96,400 créditos en el primer trimestre de 2023. Esta cifra representa una disminución de 15.1% en comparación con los 113,500 créditos que se colocaron en el mismo lapso del año anterior.
Esta originación otorgó financiamiento por 105.3 mil millones de pesos, lo que representa un incremento de 2.2 por ciento en comparación con el primer trimestre del año anterior.
En 2022, se colocaron 491 mil 500 créditos, es decir, 13.6 puntos porcentuales menos que en 2021, y se financiaron 481 mil 900 millones de pesos, es decir, 2.1 puntos porcentuales más que en 2021.
¿Qué podemos esperar a lo largo de los tres primeros meses de este año? “De acuerdo con los datos oficiales, el número de créditos ha disminuido; sin embargo, con un ligero incremento en la originación, seguimos incrementando el ticket promedio”, agregó. “El ticket promedio de los bancos prácticamente supera los 2,100,000,000 millones de pesos”.
La banca hipotecaria se caracteriza por tener bajos índices de morosidad y generosos plazos de pago
Roberto Gándara, director ejecutivo de Crédito Hipotecario de Grupo Financiero Banorte, afirmó que la banca comercial hipotecaria respondió rápidamente a la pandemia que se presentó en el mercado hipotecario para preservar los bajos índices de morosidad y ofrecer esquemas de productos crediticios atractivos para salvaguardar a los compradores de vivienda.
“Banorte tenía niveles cercanos al 1 por ciento, y actualmente tenemos menos del 0.85 por ciento “Incluso durante el estallido de la pandemia, las carteras de originación continuaron expandiéndose, como señaló.
La pandemia aceleró el debut de nuevas proptech, que tienen el potencial de ayudar al sector hipotecario a aumentar las colocaciones en los próximos meses. Gonzalo Palafox, director ejecutivo de Crédito Hipotecario de Citibanamex, afirmó que a pesar de que el mercado es dinámico, es necesario modificar los procesos de financiamiento para responder adecuadamente a los cambios post-pandemia.
“Hablo de temas que aún no existen, pero que podrían desarrollarse”, dijo. “La tecnología puede facilitar el proceso de originación, pero también la estructura del crédito, porque básicamente todos los productos son tipos fijos, pagos fijos. Hay algunos tipos que aumentan los pagos, pero podría haber algunas cuestiones en las que el cliente pueda en determinados momentos aumentar sus pagos.”
Enrique Margain Pitman, coordinador del Comité Hipotecario de la ABM
Afirmó que la ampliación de los plazos hipotecarios de los compradores de vivienda ha resultado en una reducción de los gastos de financiamiento.
“Una de las cosas que hemos hecho los bancos fue pasar el plazo de financiamiento de 20 a 25 años en varios de sus destinos”, dijo un representante de la banca. “Esto trae como consecuencia que te puede ayudar en la mensualidad de la persona que no tiene estos incrementos e impulsar todos los esquemas de pago crecientes”, agregó.
Con el fin de ampliar los créditos hipotecarios y el financiamiento a la vivienda, así como revertir los efectos de la epidemia del COVID-19 y la inflación hipotecaria, el director general de la empresa aconsejó a la banca comercial ampliar su oferta incorporando nuevos productos del Infonavit y Fovissste.
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