La decisión de adquirir una vivienda es importante en la vida. El método más común es solicitar un crédito hipotecario, que incluye asumir un compromiso financiero por un periodo de al menos 15 años y seleccionar una institución crediticia entre bancos privados u organismos estatales como el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit).
Adquirir una casa o departamento en el mercado actual podría ser difícil debido al alza en las tasas de interés de los créditos, así como a la recesión mundial y nacional que se vive.
La tasa de referencia en Banxico llegó a 10.50 por ciento en 2022, marcando su nivel más alto en los últimos 22 años. De acuerdo con información proporcionada por la Asociación de Bancos de México, las instituciones financieras privadas en México incrementaron sus tasas de interés al cierre de octubre en 0.37 puntos porcentuales en comparación con el año anterior, como resultado directo del aumento en la tasa de referencia implementado por el banco central (ABM).
Los expertos en créditos para vivienda de El Sol de México coinciden en que la tasa de interés es sólo un criterio entre varios a considerar.
“Creo que, en principio, lo más recomendable es acudir a la banca privada porque, a pesar de que la tasa de Banxico ha aumentado, los bancos han tomado cierto riesgo al no aumentar la suya en general, y hay que aprovechar el momento porque esto no va a durar toda la vida, quizá en cuatro o seis meses los bancos tengan que estabilizar sus tasas, y esto encarecerá los créditos”, dijo Federico Sobrino, secretario de la Asociación Internacional de Bienes Raíces.
Antes de presentar una solicitud de financiamiento para vivienda, el consultor recomendó a la persona consultar las condiciones que ofrecen los bancos y el Infonavit, así como buscar la asesoría de un profesional con experiencia.
De acuerdo con la ABM, la tasa promedio de crédito hipotecario que ofrece la banca privada es de 9.63 por ciento, mientras que la del Infonavit es de 8.17 por ciento. La diferencia radica en los plazos y la amortización, que es un método de reducción de deuda que implica hacer pagos periódicos de capital, así como de intereses.
De acuerdo con Fernando Soto-Hay, director general de Tu Hipoteca Fácil, el plazo de 30 años de una tarjeta de crédito del Infonavit se traduce en un gasto adicional.
“Lo que esto indica es que la amortización del crédito se hace de manera más gradual, lo que en esencia significa que el capital se paga mucho más despacio y, en consecuencia, el costo financiero se incrementa a lo largo de la duración del crédito”, explicó.
El experto cree que la forma más ventajosa de crédito es la que está denominada en pesos, tiene un tipo de interés fijo y un plazo no superior a 15 años. Esto se debe a que la diferencia en las mensualidades entre un crédito a 15 años y uno a 20 años es relativamente pequeña, pero se amortiza una cantidad significativamente mayor del capital en un plazo mucho menor.
A lo largo de su historia, el Infonavit ha otorgado la mayor cantidad de créditos para vivienda. De acuerdo con el Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda, el organismo tripartita otorgó 319,166 créditos de enero a octubre del año anterior. Esto es casi el doble de lo que otorgaron los bancos comerciales en el mismo período de tiempo (SNIIV).
Según las opiniones de los profesionales del sector, la colocación de créditos del Instituto no lo califica automáticamente como la opción más adecuada para los propietarios de viviendas.
¿Cuál elegir?
Soto-Hay mencionó que los productos que vende el Infonavit están dirigidos a personas con menores ingresos; sin embargo, las personas de clase media y alta pueden utilizarlos.
De acuerdo con lo que dijo, “el Infonavit tiene una serie de productos para trabajadores del sector privado que pagan cuotas al IMSS.”
Una de las empresas que recomendó fue Cofinavit, un servicio que permite a los trabajadores adquirir un mejor inmueble utilizando sus ahorros de la subcuenta de vivienda, créditos bancarios y ahorros.
Según dijo, “merece la pena utilizar Cofinavit siempre que el saldo de la subcuenta de vivienda sea superior al cinco por ciento del precio de la casa”.
En caso de que no se cumpla con este criterio, sugirió hacer uso de la ayuda que brinda el Infonavit para desviar los pagos futuros del patrón de la subcuenta de vivienda, que tradicionalmente ha tenido tasas bajas, hacia el financiamiento bancario.
Afirmó que las personas que pueden demostrar sus ingresos, tienen un crédito sólido y desean una propiedad más cara por su tamaño o ubicación son los mejores candidatos para el financiamiento bancario.
De acuerdo con el experto, los créditos del Infonavit tienen un plazo de pago de 30 años, mientras que los créditos bancarios tienen un plazo típico de pago de 15 años, lo que se traduce en una menor amortización.
Mencionó que los créditos Infonavit se pueden autorizar aunque el solicitante tenga mal crédito o ya esté en el buró de crédito, pero el acreditado sólo recibirá entre 80 y 85% del valor de la casa, mientras que los bancos otorgan más de 90% del valor.
Debido a que los créditos bancarios suelen tener tasas de interés más bajas, plazos más cortos, procesos superiores e integración de productos, el especialista sugirió contratar un crédito bancario con los beneficios de Cofinavit o asesorarse con el Infonavit.
Se preveen un bajo número de solicitudes
Se prevé que las solicitudes de créditos hipotecarios disminuyan este año, de acuerdo con las proyecciones realizadas por expertos del sector, debido principalmente a los incrementos tanto en las tasas de interés como en la inflación.
El Consejero Delegado de Neximo, Karim Goudiaby, pronosticó que la tendencia del año anterior se mantendrá en 2023, lo que afectará a las personas con rentas bajas.
Añadió que factores como el precio del suelo, el precio del acero, el coste de la mano de obra y otras variables están contribuyendo al encarecimiento de los préstamos hipotecarios y de las viviendas.
Continuó diciendo: “Si a esto le añadimos el aumento del coste de los préstamos, la demanda de viviendas está cayendo”.
Federico Sobrino hizo la observación de que el coste de construcción de viviendas nuevas ha crecido un cuarenta por ciento, razón por la cual muchos particulares están comprando viviendas antiguas que requieren reparación. El consenso entre los expertos del sector fue que una desaceleración en el mercado de la vivienda puede ayudar a que los precios se nivelen a la baja una vez que la oferta supere a la demanda.
El director general del Grupo Financiero Banorte, Marcos Ramírez Miguel, afirmó que los bancos se han esforzado por limitar las alzas en las tasas de interés para sus respectivos clientes.
En una reciente conferencia de prensa, hizo el siguiente comentario: “Nos están llamando un poco locos porque no hemos subido las tasas de los créditos al consumo, las hipotecas se mantienen por debajo de donde está el financiamiento porque queremos que los consumidores sigan con nosotros, y ahora que las tasas están altas tenemos que ayudar un poco a paliar esto”, dijo.
“Nos están llamando un poco locos porque no hemos subido los tipos de los créditos al consumo, las hipotecas siguen por debajo de donde está la financiación porque queremos que los consumidores sigan con nosotros”, añadió
A pesar de las condiciones del mercado, el secretario de FIABCI México sugiere invertir en bienes raíces.
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